Kommunhuskvarteret – ett kvarter för framtiden

Under 2019 genomfördes en statusbesiktning av det befintliga kommunhuset och byggnaderna runt omkring ur ett kortsiktigt perspektiv. Där identifierades brister som behöver åtgärdas inom de närmsta åren. För att få en tydligare uppfattning av byggnadernas status ur ett längre perspektiv gjordes en fördjupad besiktning i september 2021.

Där påtalades brister gällande inomhusklimat, ventilation och trångboddhet då verksamheten har vuxit de senaste åren. Det framkom även att bristerna i kommunhusets äldre del mot Strandvägen är i sådan omfattning att byggnadens tekniska livslängd anses vara uppnådd.

Ekonomiska aspekter av olika alternativ

Utredningen visade också att det över lite längre tid inte primärt var ekonomiska skäl som skulle styra vägvalet, då tillbyggnadsalternativet respektive nybyggnadsalternativet var relativt jämförbara ur ekonomiskt hänseende. De nyare delarna har i dagsläget teknisk livslängd kvar, men om man valt att bygga till dem istället för att riva och bygga nytt, skulle den tekniska livslängden uppnås även för dessa delar av byggnaden efter ca 15 år från färdigställandedatum.

Vid den tidpunkten kommer antingen större underhållsåtgärder fordras alternativt nybyggnation. Utifrån detta resonemang finns det risk att man bygger in sig i lösningar som är kortsiktiga och inte utnyttjar kvarteret till fullo. Vi bedömer till exempel att det är svårt att få plats med både gymnasieskola och kommunhus på tomten om de nyare byggnaderna ska behållas.

Möjligheten att samlokalisera ett nytt kommunhus med ett nytt gymnasium skapar samordningsvinster som gör att den ekonomiska kalkylen väger över svagt till fördel för nybyggnation. Eftersom ekonomin i sig inte var avgörande fick andra frågor styra bättre helhetslösning, plats till mer på fastigheten, mer ändamålsenliga lokaler med mera.

Platsen är vald utifrån flera olika kriterier och perspektiv. Det var till exempel en förutsättning att platsen för de nya byggnaderna skulle ligga kollektivtrafiknära och att tomten skulle ägas av kommunen. För bästa utväxling vill vi även bygga skolan där det finns starka och befintliga stråk för att skapa en naturlig mötesplats.

De tillåtna höjderna regleras i detaljplanen. Vissa takpartier kommer att bli högre medan andra blir lägre. Arkitekterna har arbetat med mycket vinklar och vrår för att skapa ett dynamiskt hus som anpassar sig till den omgivande bebyggelsen.

Både rivning, schakt och byggnation kommer att generera byggtrafik i området. De mest intensiva faserna är under rivning och schaktning. Utformningen av kvarteret skapar möjlighet att få genomfart på olika vägar, och transporterna behöver inte använda samma väg in som ut.

I detaljplanen finns fortsatt en byggrätt men kommunen planerar inte för att utnyttja byggrätten nu, utan ser ytan som en möjlig framtida expansionsyta.

Initialt planeras tomten iordningställas som grönområde med plats för cykeluppställning och plats för kommunens bilpool.

Kommunfullmäktige beslutade 2022 om en investeringsbudget på 261 miljoner kronor för kommunhus respektive 317 miljoner för gymnasium.

I totalutgiften ingår entreprenadkostnader (projektering, rivning och nybyggnation) samt byggherrekostnader (förprojektering, konsulter före och under genomförande, administration, myndighetsavgifter samt anslutningsavgifter).

Rivningskostnaden, som idag ingår i totalutgiften, kommer att omfördelas från investeringsprojektet till Samhällsbyggnadsnämndens driftbudget på grund av redovisningskrav.

Vad avser infrastruktur belastas projektet av de förändringar som behöver genomföras i direkt anslutning till kvarteret enbart med anledning av utvecklingen av kommunhuskvarteret. Andra infrastrukturåtgärder i närområdet är planerade sedan tidigare, däribland ombyggnad av cirkulationsplatsen, vilka är finansierade i projektet Lomma centrum norra där ett helhetsgrepp tas över omdaningen av norra delarna av centrum. 

Vad gäller temporära lokaler, kommer evakueringen att genomföras dels genom omfördelningar inom befintliga lokaler och befintliga externa inhyrningar samt dels genom kompletterande externa inhyrningar. Driftkostnader (inkl. hyror) hanteras inom förvaltningarnas driftbudgetar enligt normal praxis. Den sammanlagda internhyran för alla lokaler som nyttjas inom ramen för evakueringen beräknas över perioden att motsvara den internhyran för det befintliga kommunhuset, vilket innebär att evakueringslokalerna inte medför några ökade kostnader.

Flyttkostnader är inte till sin art en investeringskostnad utan hanteras i driften.

Inredning i form av lösa inventarier är aldrig en del av fastighetsprojekt och har följaktligen inte heller ingått i  totalutgiften. Sedan tidigare finns därför separat budget för dessa ändamål inom Kommunstyrelsen respektive Barn- och utbildningsnämnden. 

Kommunens driftbudget reglerar hur mycket pengar kommunen har till driften av ordinarie verksamhet. Driftbudgeten utgår från de totala skatteintäkterna, generella bidrag och kommunal skatteutjämning. Enligt lag får inte kostnaderna överstiga intäkterna. Driftbudgeten ska täcka löpande kostnader för de behov som finns här och nu inom exempelvis skola och äldreomsorg avseende löner, lokaler, förbrukningsmateriel, service o.s.v. Samtliga verksamheters kostnader i kommunens driftbudget uppgår i dagsläget till cirka 1 700 mnkr årligen.

Kommunens investeringsbudget reglerar hur mycket pengar kommunen har för tillväxt och anpassningar genom långsiktiga investeringar. En investering innebär ett köp av en tillgång för användning över en längre tid. Utgiften för tillgången belastar därför inte kommunens resultat direkt så som en driftkostnad gör. I stället bokförs investeringen i balansräkningen och kostnaden fördelas ut över tid genom att årliga avskrivningar på tillgången. Hur många år kostnaden fördelas på beror på tillgångens bedömda ekonomiska livslängd. Motivet för detta är att ge en rättvisande bild av kommunens förbrukning för respektive redovisningsperiod, i enlighet med lagstiftning och redovisningsrekommendationer. Investeringar finansieras genom lån från externa långivare och/eller genom egna medel. Under nuvarande budgetperiod är kommunens genomsnittliga självfinansieringsgrad cirka 61,5 procent.

Kommunens driftbudget och investeringsbudget har som konstaterats olika syften och olika tidshorisonter och är skilda från varandra, vilket innebär att det inte går att flytta pengar från en budget till en annan.

I kommunens investeringsbudget finns 578 mnkr avsatta för den nya gymnasieskolan/kommunhuset, varav 317 mnkr avser gymnasieskolan och 261 mnkr kommunhuset.

Investeringar i fastighetsprojekt ger upphov till kapitalkostnader, vilka består av en årlig räntekostnad (2024: 2,5 procent) på det investerade kapitalet samt avskrivningar. När byggnaderna driftsätts är de årliga kapitalkostnaderna för kommunhuset beräknade till cirka 11 mnkr/år och för gymnasieskolan cirka 13 mnkr/år.

Nya byggnader innebär också årliga drift- och underhållskostnader i form av att nya ytor ska förses med el, värme, vatten, ventilation, reparationer och skötsel, samt att medel avsätts för framtida underhåll. Dessa kostnader fastställs enligt kommunens internhyressystem. Drift- och underhållskostnaden är beräknade till cirka 4 mnkr/år för kommunhuset och cirka 6 mnkr/år för gymnasieskolan.

Den sammanlagda lokalkostnaden som härrör från kapitalkostnad, fastighetsdrift och underhåll för det nya kommunhuset är bedömd till cirka 15 mnkr/år och gymnasieskolan till cirka 19 mnkr/år.

Hittills har projektet använt en mycket liten del (cirka 1,5 procent) av investeringsbudgeten eftersom endast projektering har pågått. Kostnaderna i driften kommer först när kommunen har påbörjat byggnationen. Avskrivningarna uppstår när byggnaden står klar, vilket är beräknat till 2027. De bedömda nivåerna på driftkostnaderna bedöms gälla från och med 2027. Kommunens driftbudget är därför i allt väsentligt inte påverkad av byggprojektet i detta skede.

En investering leder till framtida avkastning genom ökad samhällsnytta och tillväxt. Samtidigt ska en investering inte endast vara lönsam i sig själv, utan även bidra till att förbättra kommunens ekonomi på lång sikt. Det innebär att lönsamheten både behöver mätas i nytta och i ekonomiska aspekter.

Genom att bygga ett nytt kommunhus ökar kommunen sina kapitalkostnader relativt dagens nivå, samtidigt som kommunen sänker sina drift- och underhållskostnader. Delar av det befintliga kommunhuset är redan idag i behov av omfattande underhåll medan andra delar behöver större underhållsåtgärder om 10-15 år. Den sammantagna ekonomiska bedömningen är att ett nybyggnadsalternativ och ett ombyggnadsalternativ ur ekonomiskt hänseende är jämförbara sett till årlig kostnad för kommunen. Därför har inte den ekonomiska aspekten vägt tyngst i slutsatsen att bygga nytt. Ett nytt kommunhus har bedömts tillföra andra värden som att bidra till att kommunen är en attraktiv arbetsgivare, att erbjuda bättre service till invånarna, öka nyttjandegraden samt att bättre disponera kommunhuskvarteret för att befolka tätorten och därmed bidra till utvecklingen av lokalsamhället – bland annat genom att ge rum för en kommunal gymnasieskola.

Genom att driva en gymnasieskola i egen regi får kommunen möjlighet att få rådighet över både kvalitet och kostnader för gymnasieplatserna i kommunen. Alternativkostnaden är att köpa en motsvarande plats i en annan kommun. En kommun som på ett nationellt program har antagit en elev som inte är hemmahörande i kommunen ska ersättas för sina kostnader för elevens utbildning av hemkommunen. Om inte den anordnande huvudmannen och elevens hemkommun kommer överens om annat ska ersättningen motsvara anordnarens självkostnad. I dagsläget ligger snittkostnaden för köp av plats i Lunds kommun inom programspåren natur, samhälle och ekonomi på cirka 101 tkr. Detta är en brant utveckling från tidigare nivå på cirka 90 tkr, vilket Lomma kommun idag har små möjligheter att påverka. Lomma har cirka 1 100 elever i gymnasial utbildning och har därför redan idag en årlig driftkostnad för gymnasieverksamheten på mer än 100 mnkr. Lokalkostnader ingår i detta och uppgår normalt vanligtvis till cirka 25 procent av de totala driftkostnaderna. Övriga kostnader, som också utgör huvuddelen av driftkostnaderna, är bland annat löner, mat, läromedel, förbrukningsmateriel med mera.

På detta sätt finns det en potential till mer gynnsamma driftkostnader för gymnasieutbildningen på längre sikt. Hur stor effekt detta får beror på hur många elever från kommunen som väljer att gå i gymnasieskolan i Lomma. För de elever som kommer från andra kommuner betalar hemkommunen för elevernas kostnader. Kostnaden per elev i Lommas gymnasieskola förväntas inte överstiga det kommunen i dagsläget betalar för en utbildningsplats inklusive lokalkostnader i en annan kommun. Detta innebär att driftkostnaderna för gymnasieskolan inte är tillkommande utan byts ut mot kostnader för en köpt plats, alternativt finansieras av den kommun som placerar elever i skolan, som en intäkt till kommunen.

Lönsamhet i skolan får ses i förhållande till alternativkostnaden, det vill säga att köpa motsvarande plats i annan kommun. Hur ökade lokalkostnader påverkar den totala kostnaden per elev behöver analyseras utifrån övriga driftkostnader. Normalt utgör lokalkostnader cirka 25 procent av gymnasieskolornas totala kostnader. Det är dock rimligt att anta att en gymnasieskola med nybyggda lokaler har en relativt sett högre andel lokalkostnader i totala kostnader (det vill säga >25 procent). Med tanke på att kostnader skrivs av under många år blir kostnaden för nya lokaler relativt marginell sett per elev. Inte minst har en eventuell fördyring av byggprojektet mycket marginell effekt på driftkostnaderna per elev i gymnasieverksamheten.

I de fall internräntan skulle komma att höjas innebär det att den höjs för samtliga kommuner och att andra kommuners priser förväntas stiga i motsvarande omfattning. Samma sak gäller för till exempel löneökningar i lärarkåren och liknande kostnadsökningar. Detta innebär att denna typ av potentiella fördyringar även finns i alternativkostnaden, det vill säga när Lomma kommun köper gymnasieplatser i annan kommun.

Om skolan inte skulle bli fullbelagd behöver man optimera antalet tjänster i förhållande till elevantalet. Att optimera handlar inte om att inte ha tillräckligt med personal, utan att anställa personal i rätt tid i förhållande till hur elevantalet utvecklas. Kommunen har också möjlighet att arbeta med tillfällig användning av delar av gymnasieskolan för till exempel andra kommunala ändamål under uppstartstiden.

Kommunsverige har extraordinära kostnadsökningar under 2023 och 2024. Utöver befarade kostnadsökningar för el och biogas har också Sveriges kommuner markant högre kostnader för pensioner under till följd av ökad inflation och ett nytt pensionsavtal. Detta beror på att Sveriges kommuner har valt att göra satsningar på sin personal för att göra arbetet mer attraktivt, eftersom kompetensförsörjning är en av de framtida stora utmaningarna för kommunerna. En annan fördel med det nya systemet är att kommunernas pensionsskuld succesivt minskar. För Lomma kommuns del innebär dock övergången till nytt pensionssystem en kostnadsökning på 60 respektive 80 mnkr för åren 2023 och 2024. Från och med 2025 ligger prognosen för pensionskostnaderna på 100 mnkr totalt, vilket är cirka 70 mnkr lägre än prognosen för 2024.

Upphandlingen är genomförd som en totalentreprenad enligt lagen om offentlig upphandling. I de administrativa föreskrifterna finns krav som i första hand ska uppfyllas av entreprenörerna. Därutöver görs en utvärdering av anbuden på pris och presentation med viktningen på pris 70% respektive intervju 30 %. Att man inte bara handlar upp med viktning på pris görs med anledning av att man vill kunna beakta olika kvalitetsaspekter i upphandlingen.

Efter att kraven har kontrollerats så har priset och presentationsdelen utvärderats var för sig och sedan har dessa ingående delar viktats enligt ovanstående procentsatser. Den aktör som erhållit den högsta totala poängsumman har sedan tilldelats.

Kommunen har haft stöd av extern juristkompetens i samtliga skeden av upphandlingen.

Det framgår av upphandlingsunderlaget vad som ska ingå i presentationen och hur presentationerna bedöms. Kriterierna är struktur, organisation, arbetsmiljö, säkerhet, samarbete med beställare, långsiktig kvalitet samt hur man arbetar med personal och underleverantörer. Sett över samtliga presentationer fanns flera anbudslämnare som fick höga betyg. De anbudslämnare som fick lägre betyg svarade inte lika väl eller omfattande på de frågor som ingick i direktiven för presentationen.

Presentationsgruppen har bestått av två projektledare från kommunens fastighetsenhet samt kommunens ekonomichef. Därutöver har en extern advokat med specialkompetens inom lagen om offentlig upphandling deltagit vid samtliga presentationer för att säkerställa att LOU uppfylls i dessa delar. Alla anbudlämnare har haft samma information och förutsättningar. Tilldelningen har överprövats av förvaltningsrätten, som inte har haft någon kritik mot upphandlingens genomförande.

EU har beslutat om sanktioner mot Ryssland och Belarus till följd av Rysslands aggression mot Ukraina. Sanktionerna är beslutade genom EU-förordningar. Dessa sanktioner påverkar upphandlande myndigheter och offentliga upphandlingar på flera olika sätt. Bland annat får inte den upphandlande myndigheten tilldela kontrakt till en leverantör som tillhör någon av följande kategorier:

1. a) Ryska medborgare eller fysiska eller juridiska personer som är etablerade i Ryssland

1. b) Juridiska personer, enheter eller organ vars äganderätter till mer än 50 % direkt eller indirekt ägs av någon som avses i a)

1. c) Fysiska eller juridiska personer, enheter eller organ som agerar för, eller på uppdrag av, en enhet som avses i a) eller b).

Ytterligare information om Sanktionerna finns på Kommerskollegiums webbplats. Det finns även information om Sanktionernas betydelse i upphandlingar på Upphandlingsmyndighetens webbplats.

En offentlig myndighet får, enligt gällande sanktioner, inte sluta avtal med företag som till mer än 50 % ägs av företag som omfattas av sanktioner. I övrigt får dock inte utländskt ägande beaktas enligt Lagen om offentlig upphandling. ​I den aktuella upphandlingen har det funnits information om kraven kopplat till gällande sanktioner. Redan i anbudsprocessen har anbudsgivarna lämnat försäkran om att de förhåller sig till EU:s sanktionslista. Samtliga har även redovisat ägarstruktur. ​

NIMAB entreprenad AB omfattas inte av sanktioner, inte heller Strabag SE som äger NIMAB. Ett företag, MKAO Rasperia, som äger en aktiepost om 27,8 % i Strabag omfattas däremot av sanktioner. Rasperias tillgångar är sedan tidigare frysta av EU, vilket innebär att Rasperia inte har någon bestämmanderätt och inte heller får ta del av vinst och utdelningar.

Kommunen har följt samtlig lagstiftning som rör gällande sanktioner i denna fråga och har som upphandlande myndighet skyldighet att även följa lagen om offentlig upphandling.